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银贷只是工具，经营创造价值，我是李雄伟，一名一线的银行贷款策划师，企业经营者。本文写于2021年4月，保鲜期三个月，适用地武汉

文?|?小伟咨询金融事务所CEO? 李雄伟

前段时间，小伟分享了一下关于房产抵押的几个误区，最近不少朋友就咨询小伟房产抵押的事情；

前天小伟接到张哥的电话，咨询关于房产抵押的事，不过他事情比较特殊，因为近期需要资金周转下，他说自己在武汉有差不多5套房产，不过是那种没有产权的小产权房。

我直接了当的回答他：小产权房，办不了房产抵押！！！

虽然说房产抵押贷款是我们生活中融资成本最低的一种方式，但是并非所有的房产都能办理房产抵押贷款的？

今天，小伟就再与大家聊聊“哪些房产不能办理房屋抵押贷款”；

1、公益用途房产

根据相关的规定，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的公益设施，无论其属于事业单位还是社会团体或个人，均不可办理抵押。

2、小产权房

小产权房，是指那些农村集体土地上建设的房产，其产权证并非由国家房管部门颁发，这类房产没有国家发放的土地使用证和预售许可证，更没有房产证所赋予的所有权，所以银行必然不会受理其的抵押申请。

3、文物保护建筑

被列入文物保护的建筑物和存在重要纪念意义的其它建筑物，也不能进行抵押。

4、违章建筑

目前武汉市应该很少见这类房产了，早期的汉口，汉阳比较多，属于违规扩建或者整个建筑，随时都有可能被强制拆除，对于这类房产，也是不能办理抵押的！

5、权属具有争议的房产

其实这类房产小伟遇到的比较多，目前房产的价值越来越高，因此在我们现实生活中存在不少因为房子产权而打官司的，或者是房屋产权分化的比较严重。

一般情况下权属有争议的房产：

1、存有官司，被依法查封，扣押，监管或者其他形式限制；

2、产权不够清晰，例如继承的房产，没有进行析产，不完整产权；

所以这类房产也是不能进行抵押的，除非产权清晰；

6、拆迁范围内的房产

去年之前有些朋友认为只要买了要拆迁的房，那么暴富只是一夜之间的事，但实际上，放到今天已经是过去式了，尤其是在规划中的拆迁房早已不能在房管局进行过户了，并且已被依法公告列入拆迁范围的房产是不能进行抵押的；

7、最后就是未满5年的经济适用房

随着武汉市的房价上升，为了在武汉定居下，就想着价格低的房产，例如还建房，以及经济适用房，不过相比商品房，个人经济适用房是政策性住房，对于这类房产，需要购置五年以上才能进行抵押。

所以5年内的经济适用房是不能办理抵押贷款的。

小伟总结：一般来说，我们可以做的房产抵押贷款的几大类房产分别是：普通住宅房，公寓、商铺、别墅、写字楼、厂房等等，像还建房、经济适用房，还有一些特殊类型的房产，都需要满5年才可以进行抵押；

注意：同一银行不同网点不同银行老师，由于指标压力、业务熟练度、风险评估角度等不同因素会导致准入条件、过件率和利率的不同。本方案仅限参考小伟实测过的支行网点，如有异议欢迎补充指正。也欢迎企业主、银行老师交流学习。

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